Ипотека: Неутешительный приговор

Егор Русин, первый заместитель председателя правления Укргазбанка

Первый заместитель председателя правления Укргазбанка Егор Русин считает, что киевлянам не стоит ждать снижения ни стоимости квадратного метра, ни процентных ставок по ипотечным кредитам. С чем связаны столь пессимистические прогнозы и как удовлетворить существующий спрос на жилье, мы беседуем с г-ном Русиным.

Егор Гаврилович, сегодня на рынке ипотечного кредитования наблюдается заметное сокращение банковских программ. Ряд банков вообще приостановил выдачу кредитов на покупку недвижимости, большая часть финансовых учреждений значительно пересмотрела условия кредитования. С чем на ваш взгляд это связано?
Действительно, некоторые банки приостановили процесс ипотечного кредитования. Причин, на мой взгляд, несколько. Первая – нехватка ресурсов для кредитования населения на такие длительные сроки, на которые сегодня предоставляются ипотечные кредиты. Ведь 25-30 лет – это достаточно большой отрезок времени. А с учетом сегодняшней нестабильности в экономике и уровнем инфляции отдельные участники рынка возможно уже не видят перспектив в данном направлении. Некоторые банки, в большей степени мелкие, просто поменяли свою кредитную политику, делая акцент на других сегментах кредитования. В то же время крупные банки, даже в условиях дефицита ресурсов, продолжают работать на ипотечном рынке и сохраняют свою долю.

Как изменились объемы ипотечного портфеля Укргазбанка?
С начала этого года Укргазбанк увеличил свой ипотечный портфель на 544,5 млн. грн. и на сегодня он составляет 1,4 млрд. грн. Количество заемщиков по данному виду кредитов так же увеличилось. С начала года ипотечными кредитами Укргазбанка воспользовались более 2 тыс. человек и на сегодня мы имеем около 5 тыс. таких заемщиков.

Выросла не только ипотечная составляющая кредитного портфеля Укргазбанка, но и его общие объемы. За счет каких факторов этого удалось достичь?
Мы имеем значительный прирост кредитного портфеля. Наибольшие темпы прироста показывают автокредиты и розничное кредитование. Это политика нашего банка - наращивать розницу даже в ущерб корпоративному кредитованию.

Безусловно, важной составляющей для клиента являются условия, предлагаемые банком. Несмотря на то, что мы были вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам примерно на 1%, наши предложения по ипотеке остаются конкурентными на рынке. Стоит отметить, что сейчас к нам обращаются клиенты, как те, которые только хотят взять кредит, так и те, которые хотят перекредитоваться. Не секрет, что ряд банков существенно пересмотрел свои условия по ипотечным кредитам. Некоторые даже начали поднимать процентные ставки по ранее заключенным договорам. Естественно, что заемщиков такой вариант не устраивает и как один из вариантов они выбирают перекредитование.

Складывается впечатление, что Укргазбанк готов кредитовать практически любого желающего. Какова доля проблемной задолженности в кредитном портфеле банка?
Сказанное выше абсолютно не обозначают, что Укргазбанк раздает кредиты всем подряд. Грамотная система оценки рисков, тщательная процедура оценки платежеспособности заемщика – все это позволяет нам уверено чувствовать себя на рынке и работать именно с теми клиентами, которые нас не подводят. Опять же лучшее подтверждение моих слов – конкретные цифры. Доля так называемых просроченных ипотечных кредитов в портфеле Укргазбанка составляет менее 1%.

Сколько банков, по Вашим оценкам, сегодня продолжают кредитовать ипотеку?
Активно и без задержек кредитуют около 5-7 банковских учреждений. Мы проводили анализ состояния ипотечного кредитования по регионам Украины. По его результатам, есть 5-7 регионов, в которых ипотеку кредитуют вообще только два банка – это мы и еще один банк с иностранным капиталом. Еще в пяти регионах кредитуют 3-4 банка.

Когда ситуация вернется на прежние позиции – и банки будут конкурировать за ипотечного заемщика, а не наоборот?
Выбирать всегда есть из чего и сегодняшняя ситуация не исключение. Даже если банков останется всего два, они все равно будут бороться за клиента. Поэтому говорить о некой безвыходности заемщика я бы не стал. Другой вопрос, что банки вынуждены сегодня более взвешенно и строго относится к заемщикам. Скорее всего, сложнее будет получить кредит заемщику с неподтвержденными доходами. Возможно немного перестраховываясь, финансовые учреждения в спорных моментах будут отказывать в выдаче кредита. Повторюсь, банки вынуждены ужесточить условия кредитования: требования к заемщикам, процентные ставки, комиссионные платежи. Однако фондироваться сегодня на тех условиях, что были раньше ни мы, ни другие финансовые учреждения уже не могут. Что же касается перспектив возврата рынка в прежнее состояние, то ничего оптимистичного я сказать, к сожалению, не могу. Положительных тенденций на рынке пока не видно. Ведущие банки, в том числе такой авторитетный банк как Royal Bank of Scotland, говорят, что ситуация на рынке ипотеки будет только ухудшаться. Поэтому, никаких предпосылок для разговоров о каких-то радужных перспективах ипотечного рынка нет. Все будет только сложнее.

Егор Гаврилович, существует мнение, что ипотечное кредитование провоцирует стремительный рост цен на жилье. Вы с этим согласны? И каковы перспективы ипотеки в Украине?
Перспектив у ипотеки достаточно, ведь финансирование жилья – это самый консервативный вид кредитования. К тому же сегодня ипотечный кредит это практически единственная возможность улучшить свои жилищные условия для большого количества наших граждан.

Вместе с тем, провоцирование ипотечными кредитами роста цен на жилье это спорный вопрос. Ведь сегодня динамика роста стоимости жилья не опережает удорожание денежных средств. Поэтому, какого-либо яркого всплеска ожидать, на мой взгляд, не приходится.

Могут ли киевляне ожидать снижения цен на жилье в ближайшей перспективе?
Мне хотелось бы обрадовать жителей столицы, но не могу. Никаких предпосылок для снижения цен, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке сегодня не видно. Количество предлагаемого жилья не увеличивается. Возможна некоторая временная коррекция по цене, но, на мой взгляд, она не будет превышать 5% от стоимости. Это возможно когда спекулянты начнут выходить из недвижимости. Кстати, это можно наблюдать уже сегодня.

Как Вы считаете, имеет ли перспективу рынок загородной недвижимости? Можно ли таким способом решить проблему существующего спроса на жилье в Киеве?
Спрос на недвижимость будет уменьшаться, поскольку цена на него продолжает расти. Сейчас достигнут определенный баланс. Что же касается загородной недвижимости, она будет еще больше диверсифицироваться по цене. Будут запредельные цены, к примеру, как в Москве на Рублевке, а будут и направления, в которых стоимость жилья будет абсолютно приемлема.

Я бы разделил понятие «загородная недвижимость» на две составляющие: коттеджное строительство и недвижимость в городах-спутниках. Если говорить о первой составляющей, то сегодня мы наблюдаем в данном сегменте стагнацию. Несмотря на то, что сейчас самый сезон, по информации брокеров спрос значительно упал.

Относительно жилья в городах-спутниках, то недвижимость в них будет развиваться активно. Города вокруг Киева будут застраиваться. Сегодня наблюдается строительный бум даже в Калиновке, которая находится на границе с Черниговской областью. Уже не так принципиально, на каком расстоянии расположен населенный пункт – в 20 км или 45 км от Киева.

На какие показатели, по Вашим прогнозам, выйдут банки по объему ипотечных кредитов к концу этого года?
Я не думаю, что будет двукратное увеличение размеров ипотечных портфелей. Могу предположить, что те тренды, тенденции которые наблюдались с начала года, будут сохраняться. В наших планах увеличение данного показателя на 500-520 млн. грн.

Г-н Русин, то, что на снижение цен на недвижимость, рассчитывать не приходится, вы уже объяснили. А какой ваш прогноз относительно ставок по ипотечным кредитам?
До конца года ставки по ипотечным кредитам будут только повышаться. Более того, никаких предпосылок для их снижения и в следующем году я не вижу.

Елена Мошенец. Спецпредложение «Кредитование». Издательство «Экономика»