Недвижимость: прогноз на 2009 год

Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Такое мнение ЛІГАБізнесІнформ высказал директор девелоперской компании "Build and Live Development" Виктор Распутный.

Аналитики компании предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении.

Инвестиции
По словам В.Распутного, сегодня количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. "С наступлением непростых для Украины времен на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку прямые инвестиции на сегодняшний день - едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов... в условиях отсутствия доступных банковских кредитных схем", - отметил глава компании.

Он подчеркнул, что проекты и объемы инвестиций для сегодняшних инвесторов стали менее масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса "А" и "В+" в центральных частях города, площадью 5-15 тыс. кв. м, преимущественно на этапах строительства. "Также выборочно изучаются проекты торгово-развлекательных центров, а рассмотрение логистических комплексов откладывается до лучших времен. Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе", - добавил В.Распутный.

На протяжении 2008 года свой интерес к инвестированию в украинскую недвижимость проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, Германии и России. "Мы предполагаем, что в 2009 году основной интерес останется за Россией и Востоком", - отметил глава "Build and Live Development".

Коммерческая недвижимость
Несмотря на высокие темпы прироста площадей на протяжении 2006-2007 годов, период до 2009 года ожидался еще более результативным. По данным "Build & Live Development", за это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн. кв.м. Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 15 млн. кв. м.

"В 2007 году в Украине существовали уже около 230 объектов, которые условно можно отнести к ТЦ общей торговой площадью более 1,88 млн. кв. м (прирост площадей за год составил 35%, объектов - 30 %). На сегодняшний день в Украине работают 7 операторов боулинг-клубов, 7 - мультиплексов и 4 оператора ТРЦ", - отмечают в компании.

В сложившейся ситуации на рынке поменялись приоритеты. "Если еще года 2 назад фаворитом было жилье и торговля, год назад - торговля и офисы, то сегодня интерес проявляется скорее к офисному формату, а потом к торговому", - отмечает В.Распутный. Тем не менее, до кризиса спрос на торговые площади в Киеве (по адекватной стоимости) был значительный, добавляет он.

Специалисты компании считают: если в условиях кризиса начать строить ТЦ, можно сэкономить на строительстве и к времени окончания кризиса вывести на рынок объект, который в рамках дефицита площадей (по причине приостановки развития или замедления темпов большинства проектов) удовлетворит возобновившийся спрос.

Однако, отмечают аналитики, комментировать и прогнозировать изменения показателей еще рано: "Оценивать ситуацию можно по истечении хотя бы полугода - года".

Жилые новострои
По мнению аналитиков, следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год "кризис доверия". Конечный потребитель жилья находится в патовой ситуации: вложив деньги в строящийся объект, он не имеет гарантии получить квартиру вообще, или, в лучшем случае, может получить, но значительно позже. Желая купить квартиру в новом доме, покупатель практически не имеет шансов получить ипотечный кредит. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель, вложивший деньги в строительство квартиры и оформив на нее кредит, теряет в сложившихся условиях возможность его погасить и может остаться и без квартиры, и без уже вложенных денег.

В.Распутный напомнил, что комплексный законопроект, направленный на преодоление кризиса в строительной отрасли, предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% - в 2009. 30% недостроенного дома выкупает государство, после чего эти квадратные метры распределяются между гражданами, стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.

"Однако суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны в законопроекте. В документе речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование", - отмечает глава "Build and Live Development".

"Мы считаем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и банкротства застройщиков. Ведь, в первую очередь нужно обезопасить людей, уже вложивших часть своих сбережений в строящиеся квартиры. Поскольку в большинстве случаев без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть свои вложения или получить квартиру может свестись к нулю", - заявил В.Распутный.

Но на практике, по его словам, все эти механизмы, без определения источников финансирования, не имеют под собой реальной подоплеки. И велика вероятность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в 2009 году опять окажутся один на один со своими проблемами.

Коттеджи
По данным "Build and Live Development", сегодня на рынке загородной недвижимости изменилось отношение покупателей к площади участка: уже не считается обязательным участок 25 соток, многие запрашивают 7-10 соток.

"Идеальная площадь дома - 350 кв. м, что, собственно, и повышает абсолютную стоимость предложения. но сегодня на рынке все больше предложений домов по 150-250 кв. м с меньшими участками, что существенно оптимизирует рыночную стоимость предложения", - отмечают аналитики.

Поменялось отношение покупателей и к вариативности выбора: кирпич, блочный, деревянный, и пр. "Сегодня большая часть домов малоэтажного строительства - традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она является трудоемкой и энергозатратной. Необходимо развивать альтернативные строительные технологии: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку", - считает В.Распутный.

Если ранее, по его словам, решающими факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то сегодня среди главных критериев: атмосфера самого поселка, микроклимат коттеджа, наличие инфраструктуры и экологичность жилья.

"В последнее время наблюдается постоянно растущий спрос на жилье в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса (по международным нормам). Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами, обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии строительства домов", - отмечают в компании.

Доля покупателей, способных позволить себе коттедж элит-класса, составляет порядка 10%. "Сегодня потребители хотят получить меньшие метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете - дома площадью около 120-350 кв. м, расположенные на довольно больших участках (около одного гектара)", - сообщают аналитики. По их словам, объекты, способные удовлетворить такой спрос, только начали строиться и проектироваться.

Инф. liga.net