Гостиничный бизнес на пороге перемен

Последние месяцы прошлого года были самыми пассивными с точки зрения развития инвестиционного рынка. Вместе с тем, сегодня наблюдаются признаки грядущих структурных изменений в мировой гостиничной индустрии, что приведет к активизации инвестиционной активности и росту количества транзакций на рынке ЕМЕА к концу 2009 года. Таковы результаты анализа гостиничного рынка "Jones Lang LaSalle Hotels".

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, после пятилетнего периода стабильного роста объемы инвестиционных продаж на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) продемонстрировали падение на 60%, составив ?7.8 млрд. в 2008 году. Это стало следствием сложившейся в прошлом году сложной экономической ситуации, в том числе неликвидности рынков заемного капитала. Несмотря на столь существенное падение, ситуация на инвестиционном рынке стран ЕМЕА выглядит несколько более благоприятной, чем в мире в целом, где спад инвестиционной активности по сравнению с 2007 годом составил 80%. Более того, доля ЕМЕА в глобальном объеме инвестиционных сделок составила чуть менее 50%.

В течение первых девяти месяцев 2008 года на рынках региона было, тем не менее, зарегистрировано несколько инвестиционных сделок на общую сумму ?7.2 млрд., однако нестабильность экономической ситуации в мире, крах "Lehman Brothers" в сентябре прошлого года укрепили тенденцию к удорожанию и ограничению заемных средств.

Главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки (ЕМЕА) компании "Jones Lang LaSalle Hotels" Марк Уинн-Смит отметил: "Последние месяцы прошлого года были самыми пассивными с точки зрения развития инвестиционного рынка за все время моей работы в гостиничной сфере. Вместе с тем, сегодня мы наблюдаем некоторые признаки грядущих структурных изменений в мировой гостиничной индустрии, что, по нашему мнению, приведет к активизации инвестиционной активности и росту количества транзакций на рынке ЕМЕА к концу 2009 года. Кроме того, мы отмечаем появление практических решений, принимаемых в рамках заявленных рядом государств различных шагов и комплексных мер, которые, как мы надеемся, будут стимулировать оживление инвестиционной деятельности на рынке во второй половине 2009 года".

Сделок стало меньше
Марк Уинн-Смит отметил: "2008 год положил начало качественному изменению сложившихся за последнее время тенденций рынка: основной объем инвестиционных сделок за год был сформирован за счет транзакций с единичными гостиничными активами (?4.3 млрд), тогда как доля портфельных сделок значительно снизилась, составив ?3.5 млрд. При этом, большинство портфельных сделок, зарегистрированных в прошлом году, фактически были наследием предыдущего 2007 года. Значительная доля портфельных сделок 2008 года включали в качестве объектов продажи не более двух-трех активов. В то же время, в 2008 году существенно снизилась доля крупных корпоративных сделок, которые преобладали на рынке в предыдущие несколько лет".

По его мнению, единичными исключениями из складывающейся тенденции стали продажа портфеля компании "Northern European Properties" в Финляндии фонду недвижимости под управлением компанией "Capman" за ?835 млн., а также сделка по продаже 50% доли в портфеле активов "Quinlan’s Jurys" компании "Oman Investment Fund", сумма которой составила ?585 миллионов. Данные транзакции поставили точку в череде громких инвестиционных сделок последних лет, поскольку существовавшая ранее модель будет меняться, отражая изменение текущих условий.

Назад к 90-м
По прогнозам компании, степень единодушия в отношении ценообразования между покупателями и продавцами в 2009 году будет значительно выше, поскольку обе стороны отчетливо осознают, что в предыдущие два года условия осуществления сделок носили исключительный характер. Сегодня же нам предстоит обратиться к уровню цен середины 1990-х годов – позиции, на которые, вероятнее всего, рынок вернется в самое ближайшее время. Внимание инвесторов должно быть сосредоточено на дальнейшем увеличении размера бюджетов на капитальные расходы (CAPEX), а также на эффективном взаимодействии с оператором и управлении штатом сотрудников, поскольку нельзя более полагаться исключительно на рыночный рост.

Слияния и поглощения
Аналитики отмечают, что в 2009 году крупнейшие кредиторы начали оперировать целым рядом различных стратегий, направленных на восстановление стоимости в среднесрочной перспективе. Это подразумевает некоторые грядущие изменения в структуре владения и контроля, включая слияния, что приведет к повышению активности на рынке инвестиционных сделок. Эксперты ожидают роста сделок по слиянию и поглощению (M&A) среди ряда крупных гостиничных операторов, что станет результатом стремительного сокращения линейки будущих проектов, в свете чего синергия от слияния операторов выглядит привлекательно в свете ожидаемого падения спроса.

Сложный год
Марк Уинн-Смит отметил: "На фоне сохранения нестабильности на финансовых рынках и значительных временных сроков, необходимых для стабилизации инвестиционных настроений, 2009 год будет сложным. Мы ожидаем некоторого оживления активности в третьем и четвертом кварталах года, стимулом которого станет скорее реструктуризация деятельности, нежели возвращение на рынок кредиторов".

В 2009 году гостиничные инвесторы, как правило, будут отдавать предпочтение активам, чьи собственники заключили с операторами договора аренды, которые выглядят более привлекательными благодаря своему более стабильному доходу. Инвестиционные предпочтения будут также отдаваться эксклюзивным проектам в ключевых городах (таких как Лондон и Париж), либо гостиницам среднеценового сегмента, которые довольно неплохо работают в периоды экономического спада.

ЛIГАБiзнесIнформ