До конца 2007 года из-за нехватки торговых площадей в Киеве сохранится «диктат арендодателя»

Руководитель торгового направления международной компании Colliers International Галина Малиборская в интервью «Эі» рассказала, как построить успешный торговый центр.

— Что в Colliers называют современным профессиональным ТЦ?

— Для нас профессиональные торговые центры — это ТЦ свыше 5 тыс. кв. м с единой концепцией, в том числе архитектурно-планировочной, с правильным соотношением якорных и обычных арендаторов. И, естественно, сами арендаторы — не мелкие предприниматели, а профессиональные международные и национальные торговые сети.

— Под это определение попадают очень немногие ТЦ. Но среди «не попавших» немало финансово успешных...

— В данном случае необходимо отличать профессиональные торговые центры от успешных. Я, например, не могу сказать, что по современным меркам ТЦ «Метроград» — это профессиональный торговый комплекс. С другой стороны, назвать его неуспешным тоже нельзя. Успешность торгового комплекса — это, прежде всего, доход, который получает собственник от аренды. «Метроград» — очень успешный ТЦ, с точки зрения арендных ставок и доходов владельцев (торговая площадь 10 тыс. кв. м, арендные ставки $60-80 за

1 кв. м/мес.— Авт.). Но если говорить об уровне арендаторов, сегодня в «Метрограде» нет ни одного международного или очень известного национального бренда. Объект сделан по образцу пятилетней давности. Хотя в свое время «Метроград» считался достаточно современным ТЦ.

— Какой должна быть посещаемость, чтобы ТЦ стал успешным?

— В «Караване», успешном ТЦ, посещаемость, по словам управляющего, в среднем 25 тыс. человек в будни и до 50 тыс. в выходные. Хотя все зависит от конкретного ТЦ. Возьмем, например, «Мандарин Плаза». Сколько надо посетителей в месяц, чтобы окупить аренду и получить доход магазину, предлагающему часы за $50-200 тыс.?

— Каково оптимальное соотношение якорных и обычных арендаторов в успешных ТЦ?

— Оно рассчитывается, исходя из типа ТЦ. Как правило, не менее ины площади в ТЦ должны занимать «якоря». Например, в планируемом ТРЦ «Мега» из 130 тыс. кв. м сдаваемых площадей 75 тыс. кв. м — это якорные арендаторы. Хотя... К примеру, в первой линии «Глобуса» (под пл. Независимости.— Ред.) якорных арендаторов, кроме фуд-корта, вообще нет. «Глобус» размещен в самом центре города, на «природном» пешеходном потоке, и ему не нужен «якорь», который будет привлекать к себе посетителей. Он с его месторасположением сам по себе является «якорем». А в ТРЦ «Караван» «якорем» является сам гипермаркет, магазин электроники и большая развлекательная зона.

— «Якорями» чаще всего считаются супермаркеты продуктов питания и супермаркеты электроники?

— Да. Но сильными «якорями» считаются и гипермаркеты в составе ТЦ на 8-15 тыс. кв. м, и гипермаркеты стройматериалов. Во многих планируемых сейчас концепциях больших ТРЦ присутствует гипермаркет стройматериалов, выполняющий якорную функцию. Не следует забывать и магазины мебели и сопутствующих товаров для дома, подобные ІKEA. В какой-то мере является «якорем» и развлекательная составляющая. Я бы не сказала, что она привлекает много посетителей, но развлекательная фаза создает атмосферу, при которой хочется провести в ТЦ больше времени... В итоге люди оставят там больше денег.

— Сколько столичных ТЦ Вы можете назвать успешными?

— По нашей классификации, в Киеве существуют 22 ТЦ площадью более 5 тыс. кв. м. Но успешных торговых комплексов не так уж и много. Успешный ТЦ — это хорошо посещаемый объект с высокими арендными ставками, низким уровнем вакантных площадей и практически нулевым процентом «текучки» арендаторов...

— Давайте пройдемся по конкретным успешным ТЦ.

— На наш взгляд, «Глобус» и «Мандарин Плаза» — успешные ТЦ в центре. На массивах — «Караван». «Магеллан» тоже можно назвать успешным ТЦ — у него отличная посещаемость, хотя концепция не идеальна. Далее «Пирамида» на Позняках... Ее сложно назвать ТЦ — она больше напоминает «крытый базар»... Хотя, по заявлениям некоторых оков этого рынка, владелец окупил ее за 1,5 года. «Городок», «Квадрат на Лукьяновке» обречены на успех благодаря своему уникальному месторасположению и отсутствию конции. Вот, пожалуй, и все успешные киевские ТЦ.

— Прибыльнее построить ТЦ и сразу продать или несколько лет сдавать в аренду, а потом продавать?

— Сегодня нам не известен ни один торговый центр, который был бы официально продан сразу после завершения строительства. А если говорить о сроке окупаемости, то в 2001 году он составлял три года. Сегодня — минимум пять лет.

— Из-за чего растет срок окупаемости?

— Из-за увеличения расходов на строительство и расходов на весь процесс создания торгового центра. В частности, растут затраты на разработку концепции ТЦ, качественную отделку и т.д.

Уменьшение доходов связано и с тем, что раньше мало кто думал о привлечении «качественных» арендаторов, которые платят меньше, чем мелкие частные предприниматели. Уменьшается доходность и за счет увеличения удельного веса якорных арендаторов, которые с точки зрения владельцев ТЦ платят за аренду мизер, но зато притягивают покупателей.

— Сколько сегодня стоит построить современный ТЦ?

— Несколько лет назад себестоимость строительства квадратного метра торговых площадей составляла $400-500... Сегодня — из-за инфляции и удоания стройматериалов — она выросла до $800-900. Плюс расходы на консультантов, архитекторов и т.п., которые составляют до 10% стоимости строительства. Да еще земля под застройку в целом увеличивает затраты инвестора на 15-20%.

— А какова средняя арендная ставка в столичных ТЦ?

— $100-150 (без НДС и эксплуатационных расходов) за 1 кв. м в месяц в центре и $20-40 не в центре. За последние два года ставки выросли вдвое, а по отдельным объектам еще больше, например, в «Караване» (до $200 за 1 кв. м.— Авт.). На 2006-2007 годы мы не видим предпосылок для их падения, поскольку на уровень арендных ставок, прежде всего, влияет соотношение спроса и предложения. Спрос достаточно высок, поскольку в Киеве растут доходы населения (и, соответственно, розничный товарооборот), увеличивается количество новых арендаторов. А предложение в 2005 году было практически нулевое. Около 30 тыс. кв. м, если не считать открытия «Арена Сити» и вторых очередей ТРЦ «Караван» и «Аладдин». Но это всего несколько магазинов, а остальные площади были отданы под развлекательные зоны.

— Какие торговые центры откроются в 2006 году?

— Должен открыться ТЦ Fashion Center и, возможно, ТЦ на Харьковском шоссе и торговый объект с 14-зальным мультиплексом по Московскому проспекту. Предложение увеличится максимум на

40 тыс. кв. м. Это все...

— ...приводит к диктату арендодателя?

— Есть хорошая пословица: бери или уходи. Тот же принцип существует сегодня на столичном рынке ТЦ. Либо арендатор берет по тем условиям, которые ему предлагают, либо его место с радостью займут стоящие за ним пять человек, готовые арендовать площади и на этих условиях.

— Когда поменяется ситуация?

— Когда на рынок «выйдет» много нового предложения. По нашим оценкам, это случится не ранее конца 2007-го — начала 2008 г. Ожидается, что к тому времени объем киевского рынка ТЦ составит порядка 700 тыс. кв. м. Для сравнения: сейчас — 365 тыс. кв. м.

— Почему при таком спросе девелоперы не спешат строить?

— На это повлияло отсутствие финансирования и политическая нестабильность. Будем надеяться, что следующие четыре года политической стабильности будут способствовать активному инвестированию и выходу на наш рынок иностранных девелоперов.

— Какие объекты, заявленные к сдаче в 2005-2006 годах, были перенесены на 2007-2008 годы?

— ТЦ «Пауэр-Центр» находится в разработке уже больше двух лет, пока в разработке он и остается. ТРЦ «Лыбидь Плаза»... Впервые об этом объекте заговорили в середине 90-х. По слухам, сейчас у него поменялся собственник, и, возможно, он откроется в 2009 году. ТРЦ «Троицкий» — этот объект был определенное время долгостроем. По оценкам экспертов, чтобы закончить проект, необходимо вложить $70-80 млн. Бывшие владельцы приняли решение его продать. Летом прошлого года у объекта появился новый собственник — украинско-литовская компания «Нест-Ханнер», которая начала активно его строить. ТЦ «Эспланада» строится уже не один год, поскольку расположен в центре Киева, и у собственника много времени и денег отнял перенос коммуникаций.

— Какие ошибки чаще всего допускают девелоперы при разработке концепции ТЦ?

— Многие ТЦ страдают от отсутствия нормальной парковки. Либо она неудобная, либо маленькая. Например, у «Каравана» при 1350 парковочных мест в выходные дни уже некуда поставить машину. Хотя на момент разработки концепции ТЦ соотношение мест и площади ТЦ мы считали оптимальным... По сегодняшним меркам, ина земли, на которой размещается ТЦ, должна быть отдана под парковку.

Кроме того, в погоне за доходностью и большими арендными ставками девелоперы ставят меньше чем надо «якорей». Можно, например, разместить в комплексе 10 магазинов золота, которые в месяц за аренду платят по $40-100 за 1 кв. м, и не обращать внимания на сбалансированный ансамбль арендаторов... Но кто пойдет на такой «золотой базар»?

— И последний вопрос. Вы являетесь эксклюзивным консультантом киевского ТРЦ «Мега» компании IKEA. Так придут к нам шведы или нет?

— Я бы хотела воздержаться от комментариев.

Персона

Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости Colliers International (Украина). Окончила Луцкий индустриальный институт по специальности «Экономика предприятия» и Волынский госуниверситет по специальности «Преподаватель английского и немецкого языков». В 2003 г. получила степень MBA в Университете Уилламетт, США (Willamette University, the USA). Работала консультантом в компании PricewaterhouseCoopers (1995-1999 гг.), занимала должность регионального менеджера в Международной финансовой корпорации (1999-2000 гг.). Работала финансовым аналитиком в кредитном союзе штата Орегон, США (2002-2003 гг.). В Colliers International с марта 2003 г.

Компания

Colliers International — международная консалтинговая компания, специализирующаяся на коммерческой недвижимости. 240 офисов в 51 стране, около 9 тыс. сотрудников (штаб-квартира в Бостоне, США). Украинское представительство основано в 1997 г. Основные направления: агентские услуги, разработка концепций, исследования рынка, инвестиционный консалтинг, оценка и управление недвижимостью.

Надежда ГОНЧАРУК

Газета «ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИЗВЕСТИЯ»