Конец августа отметился внезапным подоанием бэушного жилья — в целом за лето цены прибавили как минимум 7%, а за последние две недели поднялись еще на 3–4%. Главными причинами этого риэлторы считают приход к власти нового правительства, окончание сезона отпусков и устремившихся в Киев в поисках столичных квартир селян, выгодно продавших летом свои земельные паи. Причем крестьяне из ближайших сел, судя по прогнозам, будут прибывать в столицу и дальше.

Превентивный рост

Вернувшиеся с отдыха потенциальные покупатели столичного б/у жилья оказались неприятно удивлены резко изменившейся ситуацией на рынке: за время отпусков цены на вторичное жилье «незаметно» повысились на 5–7%, а в последние две недели августа начали демонстрировать и вовсе галопирующие темпы роста — до 1,5–2% в неделю. Интересно, что, по словам директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, такое увеличение цен наблюдается на фоне довольно средней активности на рынке как покупателей, так и продавцов. «Нельзя сказать, что мы видим ажиотажный спрос на вторичное жилье и количество реальных сделок сегодня очень выросло, — говорит г-н Сокур. — В среднем по рынку по сравнению с серединой лета число покупателей, которые пока только интересуются возможными вариантами покупки жилья, увеличилось на 50–60%, но количество реальных сделок возросло весьма несущественно — на 7%». Правда, как заметили столичные риэлторы, в столице наблюдается повышение «превентивного спроса», который и уловили продавцы: по количеству уже внесенных задатков брокеры прогнозируют, что недели через три число реальных сделок на четверть превысит июльские показатели.

В целом на рынке, как и весной, летом все еще наблюдалось существенное преобладание предложения над спросом: если количество выставленных на продажу квартир на сегодняшний день составляет 14–15 тыс., то число реальных покупателей риэлторы оценивают на порядок меньше этой цифры. Несмотря на это, по данным АН «Альянс-Брок», практически все продавцы вторичного жилья сегодня подняли свои цены на 5–20%. Например, пользующаяся популярностью усредненная «единичка» в панельном доме на массиве, за которую в середине лета просили около $55 тыс., сейчас стоит не менее $65 тыс. Еще существеннее подоало наиболее ликвидное на сегодняшний день жилье — трехкомнатные квартиры в новых домах на Харьковском: если в середине лета собственники таких апартаментов в среднем выставляли их за $115 тыс., то теперь их оценивают от $135 тыс.

Скачкообразный рост цены на столичное б/у жилье, случившийся в последние две-три недели, по утверждению киевских риэлторов, привел к разрыву многих договоров задатка, заключавшихся ранее. Хозяева квартир, видя, что их собственность за несколько недель весомо поднялась в цене, разрывают задатковые договоры и выплачивают $1–5 тыс. штрафа, чтобы продать свою квартиру на $5–20 тыс. дое.

На рынок вышли селяне

Специалисты по недвижимости затрудняются однозначно назвать причины резкого скачка цен. По мнению директора столичного АН C.I.T. Эдуарда Бразаса, они весомо поползли вверх потому, что на протяжении всего нынешнего года столичная вторичка из-за политической нестабильности и многочисленных прогнозов некоторых специалистов относительно скорого обвала рынка практически не доала, а в начале года даже дешевела. «Сейчас рынок догоняет свой естественный рост цен — ведь за год в стране подоало практически все, а деньги все более дешевеют», — отметил г-н Бразас.

С ним солидарен и Андрей Сокур, который считает, что немалое влияние на усилившуюся активность на рынке б/у жилья Киева и возросшие цены оказал отложенный спрос: «Люди устали ждать обещанного падения цен. Кроме того, после прихода нового правительства многие потеряли интерес к политике, почувствовали некоторую стабильность и занялись решением отложенных на потом жилищных проблем».

Еще одной существенной причиной постепенного разогрева рынка, который наблюдается сегодня, по мнению г-на Сокура, является изменение портрета столичного покупателя б/у жилья. «Сейчас рынок наводнен жителями Киевской области, которые в течение лета выгодно продали свои земельные наделы и теперь вплотную занимаются вкладыванием вырученных средств в столичную вторичную недвижимость, что, надо сказать, весьма активизирует рынок и дает уверенность продавцам, которых опять балуют просмотрами», — говорит он.

По словам специалистов АН «Альянс-Брок», крестьяне, решившие обзавестись жилищем в Киеве, сегодня интенсивно его выбирают, предпочитая квартиры в старом фонде на массивах, расположенных неподалеку от прежних мест обитания. Эта категория покупателей не пользуется кредитами и не перебирает жильем. «Они появились на рынке в середине августа, и теперь каждый шестой покупатель вторички — это житель Киевской области, который стремится вложить вырученные за землю средства в недвижимость. Квартиры эти люди покупают, как правило, для своих детей», — утверждает г-н Сокур.

Остальные же покупатели на сегодняшнем рынке, считает Андрей Сокур, — это разъезжающиеся и улучшающие свои условия киевляне (70%) и иногородние (10–15%). Наиболее популярными сделками в рамках расселения, по его мнению, являются продажа трехкомнатной квартиры на массиве и покупка вместо нее двух однокомнатных либо же продажа «трешки» на массиве и приобретение однокомнатной и двухкомнатной квартир в кредит. Также регистрируется много сделок, когда молодые семьи киевлян продают свои «единички» и, пользуясь кредитными средствами, покупают более просторное жилье.

По наблюдениям Эдуарда Бразаса, фаворитами продаж среди сегодняшних покупателей также являются квартиры в новых домах, особенно небольшие однокомнатные площадью 40–45 кв. м, а также трехкомнатные в относительно нестарых домах на массивах. При этом около трети всех сделок на рынке продолжают совершаться с применением кредитных средств.

Туманное будущее

Прогнозируя ближайшее будущее столичного рынка б/у жилья, киевские риэлторы говорят о том, что вопрос, поползут ли цены и дальше вверх, зависит от того, как пойдут продажи по уже заявленным ценам. «Логично было бы прогнозировать, что до конца года цены на столичную вторичку поднимутся еще на 10–15%, а в целом по итогам года рост составит 20–25%, но это зависит от активности покупателей — ведь сделок по новым ценам пока немного, а также от ценовой политики застройщиков: если они с начала осени повысят цены, то б/у жилье продолжит свой путь наверх», — говорит Эдуард Бразас. По мнению директора АН RED Ярослава Цуканова, уже сегодня средняя разница цен между первичным и вторичным жильем в столице составляет свыше 20% и как поведет себя вторичка, зависит от стоимости первичного жилья. «Более 25% разницы между новым и б/у жильем быть не может, потому что в этом случае покупатели снова начнут отдавать предпочтение первичке. Так что поведение цен в ближайшие месяцы всецело зависит от того, решатся ли строители на их повышение: ведь сейчас у них с продажами дело обстоит весьма неважно», — отметил он.

Андрей Сокур уверен, что селяне, впервые появившиеся в этом сезоне на рынке, и дальше продолжат его подогревать: «Интерес к земле под Киевом лишь усиливается, а это значит, что покупателей, продавших свою землю и желающих купить детям квартиру в столице, будет все больше. Вообще можно прогнозировать, что до конца года стоимость б/у жилья повысится еще на 10–15%».

ь Осипова, «ДС»